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Nel mondo delle operazioni immobiliari l’associazione in partecipazione è uno dei contratti più frequenti.
A cosa serve?
L’associazione in partecipazione é un contratto attraverso cui si può legalmente finanziare un’operazione economica, un affare.
E’ uno degli strumenti attraverso cui un soggetto (associato) può dare ad un altro soggetto (associante) una determinata somma “partecipando” in questa maniera all’affare.
Partecipare significa che se l’affare consegue degli utili’ l’associato (cioè colui che ha finanziato parte o tutta l’operazione) ne riceverà una parte, oltre, ovviamente al capitale che ha apportato.
Giovanni ha una società che fa trading immobiliare.
Trova un’ottima operazione, ma non ha abbastanza capitali per portarla a casa.
Giovanni allora contatta Carlo che sarebbe disposto a partecipare all’affare aggiungendo la somma residua (ad es. €.50.000,00) in cambio del 30 per cento degli utili che l’affare creerà.
A questo punto, i due decidono di utilizzare un contratto di associazione in partecipazione, che è uno strumento davvero molto versatile.
Come vedi, con un semplice contratto si può legalmente partecipare ad un affare senza essere costretti a fare una nuova società o a cedere una quota della tua società ad una persona che a malapena conosci.
Entriamo più nello specifico.
L’associazione in partecipazione è un contratto tipico, disciplinato dagli artt. 2549 ss. c.c., con il quale un soggetto (associante) attribuisce a un altro soggetto (associato) una partecipazione agli utili della propria impresa o di uno o più affari, in cambio del corrispettivo di un determinato apporto.
Nel codice civile solo 5 articoli si occupano del contratto di associazione in partecipazione.
Che significa?
Significa che è uno contratto molto libero.
Che serve proprio a consentire fugaci incontri d’affari tra le imprese più diverse senza ingessarle in un rapporto duraturo.
Il legislatore, quindi, ha ben pensato di non ingessarlo in tante norme complesse tra loro.
Per questo sull’argomento non troverai tantissima letteratura in giro, perché é principalmente un contratto che è stato creato e condensato dalla prassi.
Con l’unico limite, a parte i 5 articoli che ti dicevo e alle norme generali del nostro ordinamento, di poter consentire tutto ciò che non è vietato.
Questa è anche la ragione per cui sull’associazione in partecipazione è molto difficile trovare professionisti (avvocati, commercialisti o notai) esperti.
Perché non basta studiarsi un libro per capire come funziona, ma bisogna averlo affrontato decine di volte nelle situazione più diverse, per poterne mettere a frutto il suo vero potenziale che è davvero enorme.
Per questo abbiamo pensato a questo sito internet, proprio per consentire agli imprenditori di ottenere maggiore consapevolezza su questo potentissimo strumento, condividendo l’esperienza dei nostri professionisti, che sono davvero molto esperti sulla materia.
L’associazione in partecipazione è, dicevamo, davvero molto utilizzato nella pratica commerciale.
Un contratto molto elastico, molto flessibile, molto pratico.
L’associazione in partecipazione può essere uno strumento molto dinamico, vediamo, ad esempio, cosa succede nel mondo delle operazioni immobiliari.
1. TRADING IMMOBILIARE: Con un contratto di associazione in partecipazione puoi finanziare un’operazione di acquisto ristrutturazione e rivendita.
Lo puoi fare come abbiamo scritto nell’esempio di sopra, cioè finanziando solo parte dell’operazione, oppure lo puoi fare per finanziarla integralmente.
Puoi associare più persone.
Cioè puoi anche fare più associazioni in partecipazione sul medesimo affare con persone diverse.
Il contratto dovrà avere gli accorgimenti legali e negoziali corrispondenti.
Un approfondimento a parte merita la quantità di utile che devi concedere in un caso del genere all’associato o all’insieme degli associati.
So già a cosa stai pensando.
La cosa migliore da fare è dividere gli utili 50/50 con coloro che apportano capitale.
Questa è una scelta, di solito, completamente sbagliata, per molti ragioni che, se vorrai, potrai sentire nel nostro webinar introduttivo.
Quello che è importante che tu capisca ora, in questo momento, è che più salvaguardi la tua quota di utile in questa fase, molta più strada farai nel prosieguo.
Nelle consulenze avanzate che proponiamo affrontiamo tutte queste tematiche e ti aiutiamo a gestire l’operazione immobiliare nel modo più profittevole per i tuoi interessi immediati e futuri.
2. ACQUISTO DI CREDITI NPL: E’ possibile con una struttura contrattuale complessa acquisire apporti in associazione in partecipazione per l’acquisto di crediti NPL.
Quindi, se hai l’opportunità di acquistare un credito in sofferenza interessante, potresti associare a te nuovi soggetti che decidono di partecipare all’operazione di acquisto del credito e, ad esempio, di assegnazione del bene per successiva rivalutazione immobiliare e rivendita.
La complessità di un’operazione del genere risiede nella particolare natura dell’acquisto del credito che è per sua natura un’attività finanziaria che, come tale, è preclusa a soggetti non espressamente autorizzati dalla legge.
Quindi, già di base parliamo di un’operazione finanziaria in cui parte del capitale necessario per procedere all’acquisto deriva da un contratto di associazione in partecipazione che se non correttamente redatto può farci incorrere in sanzioni di natura amministrativa, penale e civile per chiara violazione della normativa bancaria e finanziaria.
E’ un’operazione complessa, ma sicuramente fattibile se ben strutturata.
3. SUBLOCAZIONE A STUDENTI: Puoi utilizzare il contratto di associazione in partecipazione per gestire un’operazione in sublocazione a studenti.
Ti faccio un esempio concreto.
Se negli anni hai acquisito un immobile su cui hai fatto rent to rent a studenti potresti decidere dopo qualche anno, quando, magari sei rientrato dell’investimento iniziale di associare un nuovo soggetto in cambio di una partecipazione agli utili.
In alcuni casi, i miei clienti in questa maniera hanno associato con piccoli investimenti più persone ciascuna per ogni appartamento in modo da ottenere liquidità aggiuntiva.
4. B&B AFFITTACAMERE o CASE VACANZE: E’ anche possibile recuperare della liquidità necessaria per un nuovo immobile da inserire nelle proprietà che gestisci nella tua attività di b&b e affittacamere con un contratto di associazione in partecipazione costruito ad hoc. Oppure puoi decidere di associare in partecipazione in cambio di liquidità aggiuntiva un soggetto su una proprietà che già ti produce utili.
Questi sono solo alcuni dei tantissimi casi in cui si può utilizzare efficacemente l’associazione in partecipazione.
Non solo nel mondo immobiliare, ma in qualsiasi altro settore economico.
Su queste fasi si snoda tutta l’associazione in partecipazione:
1)PIANIFICAZIONE STATEGICA: Di quanti soldi hai bisogno? Quanto sei disposto a cedere dei tuoi utili dell’affare, che durata avrà la partecipazione, cosa puoi garantire al tuo associato? Sono tutte queste le domande che devi farti prima di pensare a qualsiasi operazione del genere.
2) PRESENTAZIONE OPERAZIONE: Presentazione dell’affare al potenziale associato, spiegargli i vantaggi, i possibili rischi, come rientrerà del capitale apportato e a quanto ammonteranno i suoi guadagni, quali le eventuali garanzie.
3) CONTRATTUALIZZAZIONE: A questo punto, trovato l’accordo devi contrattualizzarlo.
In realtà la contrattualizzazione e la pianificazione strategica sono strettamente connesse tra loro.
Se la pianificazione è corretta e legalmente legittima la contrattualizzazione è una conseguenza.
Qui si apre un mondo nel mondo, ci sono mille maniere per scrivere le clausole, accortezze che spesso fanno la differenza tra un truffatore e un serio partner d’affari, tra un buono e un pessimo affare.
4) APPORTO: E’ il momento di ottenere le somme in apporto. L’associato, secondo le forme e le modalità che hai stabilito a monte nel contratto di associazione in partecipazione, versa il suo apporto, normalmente una somma di denaro, alla tua impresa.
5) SVOLGIMENTO DELL’ AFFARE : Puoi finalmente andare a rogito, ad esempio, o pagare il saldo prezzo dell’asta, l’operazione può prendere il largo e tutto ciò che succedere da ora in poi dipende dalla tua abilità di risolvere i problemi esecutivi dell’affare.
6) RENDICONTAZIONE: Ciclicamente devi informare l’associato dell’andamento dell’affare, in più, prima di restituirgli l’apporto e “staccare” l’assegno della quota di utili devi fare un rendiconto completo dell’operazione. E’ una fase molto delicata, ma normalmente ha il sapore della fine di un traversata e della fine di un capitolo della tua impresa.
L’ associazione in partecipazione è un contratto spiccatamente commerciale.
E’ qualcosa che utilizzano solo le imprese e neanche tutte, solo quelle che ne hanno le competenze legali e fiscali.
Presuppone un’organizzazione di impresa ben strutturata e, a parere di chi scrive, l’utilizzo tra privati di questo contratto sarebbe un indice chiaro di un’organizzazione non occasionale della propria attività.
Questo significa, se si vuole rimanere nel novero della legalità, che è un tipo di contratto che può essere utilizzato solo da parte di imprese e non da semplici privati tra loro.
L’associazione in partecipazione è solo uno dei tanti strumenti che si possono utilizzare per finanziare le proprie operazioni.
E’ sicuramente uno dei più versatili, si presta ad infinite variazioni e si adatta perfettamente alle esigenze delle imprese.
Se ci pensi, la forma più economica di finanziamento è paradossalmente quella bancaria, soprattutto in questo periodo di tassi di interesse molto bassi, puoi pagare anche solo il 5 – 6% per un finanziamento chirografo e qualcosa di meno per l’ipotecario, ovviamente mi riferisco a finanziamenti per imprese e non per privati.
Allora perché dovrei rinunciare al 20 / 30% di utili con l’associazione in partecipazione quando posso andare in banca?
Be ci sono tantissime ragioni per cui l’associazione in partecipazione é meglio sia per l’associato sia per l’associante.
Te ne dico solo una di ragione, qui ed ora.
Le banche fanno tante domande, hanno bisogno di più bilanci floridi per poter concedere credito, tutto deve filare liscio e non guardano quasi mai la qualità dell’affare che hai tra le mani, un po’ perché non sanno giudicarlo, un po’ perché devono dar conto a stringenti ragioni di carattere contabile da cui non possono discostarsi (anche se conosci il direttore).
L’altro lato della medaglia è che se così non fosse, i singoli che vogliono entrare in un affare non potrebbero, perché tutti gli affari verrebbero finanziati dalle banche a un prezzo molto più basso della partecipazione agli utili che gli viene proposta di solito.